Суд частично удовлетворил встречные требования администрации Горновского МО и ООО ИСК «Финеско»
Арбитражный суд рассмотрел заявление администрации Горновского МО Краснопартизанского МР Саратовской области (далее по тексту – Администрация) исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью Инженерно-строительная компания «ФИНЕСКО» (далее по тексту - ООО ИСК «ФИНЕСКО») об обязании безвозмездно устранить недостатки работ, выполненных по муниципальному контракту и взыскании договорной неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства за период с 02.06.2014 г. по 16.12.2014 года в размере 1715539,08 рублей. ООО ИСК «ФИНЕСКО» обратилось с встречным иском с о взыскании задолженности по указанному контракту в размере 2 084 476 рублей 50 копеек, пени: за период с 30.12.2014 г. по 24.10.2016 г. в размере 626 371, 57 руб., а всего 2 710 848 руб. 07 коп., о признании недействительным п. 4.1.1. муниципального контракта в части размера неустойки 10% от стоимости невыполненных работ согласно графику производства работ за каждый день просрочки исполнения обязательства.
Из материалов дела следует, 8 октября 2013 года ООО ИСК «ФИНЕСКО» и администрация Горновского МО заключили муниципальный контракт об участии в долевом строительстве 40 жилых помещений (квартир) для переселения граждан из аварийного жилого фонда в рамках реализации муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2015 годы» с последующей передачей жилых помещений в муниципальную собственность. Контрактом установлена ответственность сторон за нарушение обязательств. Судом установлено, что 24 сентября 2014 года Администрацией Краснопартизанского муниципального района было выдано разрешение № RU64518000-00007 на ввод объекта – трехэтажного 40- квартирного жилого дома по ул. Чапаевской, 21, р.п Горный, Краснопартизанского района Саратовской области.
Между ООО ИСК «ФИНЕСКО» и Администрацией Горновского МО были подписаны акты приема-передачи жилых помещений в собственность в следующем порядке: 13 октября 2014 года – передано 11 квартир; 12 декабря 2014 года – передано 11 квартир; 17 декабря 2014 года – передано 18 квартир. В связи с тем, что квартиры были переданы с нарушением срока, установленного пунктом 3.1.1 контракта, Администрация Горновского МО обратилась с требованием об оплате неустойки. По условиям контракта срок ввода объекта в эксплуатацию и срок передачи застройщиком указанных объектов 40 квартир участнику долевого строительства определяются одной датой – 1июня 2014 года, что является нарушением требований статьей 6 и 8 ФЗ № 124-ФЗ. 24 июня 2014 года стороны подписали новый график, согласно которому были изменены сроки ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Согласно графику период с 1 августа по 9 сентября 2014 года дом должен быть введен в эксплуатацию и устранены все выявленные недостатки. При этом изменения в условия контракта о передаче объектов – квартир не вносились, в связи с чем, квартиры должны быть переданы ранее, чем по условиям контракта может быть введен дом в эксплуатацию, что противоречит закону о долевом строительстве.
С учетом изложенного суд пришёл к выводу, что срок передачи застройщиком объектов долевого строительства по муниципальному контракту не может быть признан согласованным в установленном законом порядке, поскольку он противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. Спорным является и утверждение администрации о том, что по состоянию на 1 июня 2014 года и вплоть до передачи последних 11 квартир 17 декабря 2014 года стоимость не выполненных застройщиком работ, исходя из которой следует исчислять неустойку, должна определяться по актам приемки выполненных работ, подписанным сторонами в декабре 2014 года. Согласно данных разрешения № RU64518000-00007 на ввод объекта содержащихся в разрешении, объект капитального строительства трехэтажный 40-квартирный жилой дом по ул. Чапаевской, 21, р.п. Горный, Краснопартизанского района Саратовской области введен в эксплуатацию 24 сентября 2014 года Администрацией Краснопартизанского муниципального района.
Таким образом, ООО ИСК «ФИНЕСКО» 24 сентября 2014 года завершило строительство жилого дома и исполнило обязательство по получению разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В соответствии с пунктом 1 статьи 55 ГК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Поскольку разрешение на ввод построенного ответчиком жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано, у суда отсутствуют основания полагать, что данный документ был выдан ООО ИСК «ФИНЕСКО» при отсутствии вышеперечисленных документов, подтверждающих соответствие возведенного дома требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим условиям. Следовательно, все последующие действия по составлению и подписанию актов приемки выполненных работ, датированных 15 декабря 2014 года, могут быть оценены только как действия по устранению выявленных недостатков.
С учетом проведенного анализа правовых норм и положений муниципального контракта, фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о взыскании договорной неустойки за нарушение сроков передачи квартир дольщику подлежат отклонению ввиду невозможности определить дату начала периода просрочки исполнения обязательства по передаче квартир, поскольку сторонами не согласован в установленном законом порядке срок передачи объекта долевого строительства, а также привлечь застройщика к договорной ответственности, предусмотренной муниципальным контрактом ввиду противоречия данного условия действующему законодательству о долевом строительстве. Ввиду наличия спора между истцом и ответчиком по объему некачественно выполненных работ и причинам их некачественности суд для установления юридически значимых обстоятельств назначил судебную комиссионную строительно-техническую экспертизу. Согласно Заключению экспертов № 1559 от 26.06.2017г. при визуальном и инструментальном обследовании дома 12 января 2017 года был выявлен ряд дефектов. Экспертами сделан вывод о том, что причинами выявленных недостатков явились нарушение застройщиком технологии производства работ и, возможно, результатом применения некачественных окрасочных материалов. 8 июня 2017 года при производстве дополнительной строительно-технической экспертизы экспертами согласно экспертному заключению №3415 от 20.02.2017г. были установлены следующие дефекты: на поверхности нижней части наружной поверхности стен имеются фрагменты с нарушенным слоем штукатурки; по периметру жилого дома на поверхности отмостки имеются сквозные трещины по всей ширине элемента благоустройства; отсутствие дренажной системы способствует негативному воздействию гидростатического давления грунтовых вод и поступлению её внутрь цоколя.
Судом установлено, что, приступая к разработке рабочего проекта по строительству дома, застройщик знал о необходимости решения проблемы подтопления дома путем устройства дренажей. В проектной документации не были предусмотрены какие-либо конкретные конструктивные решения, обеспечивающие водоотвод от подземных строительных конструкций здания, что является нарушением требований технической безопасности дома. Для расчета стоимости работ по водоотведению и дренажу дома №21 Администрация обратилась в специализированную организацию - МУП «Водоканал Монолит». Данной организацией был произведен расчет стоимости дренажной системы, цена работ вместе с материалами согласно сметному расчету составила 1 142 170 рублей. ООО ИСК «ФИНЕСКО» не представило каких-либо доказательств порочности сметы МУП «Водоканал Монолит» и невозможности выполнить предусмотренные в ней работы.
Сторонами признается и не оспаривается, что выполненные работы по строительству дома в соответствии с актами формы КС-2 и справками формы КС-3 составили 35761635 рублей. Администрацией Горновского МО перечислены на расчетный счет ООО ИСК «ФИНЕСКО» платежными поручениями денежные средства в общей сумме 34618725 руб. Задолженность составляет 1142910 руб. Суд считает правомерным требование истца о начислении неустойки. Встречные исковые требования в части взыскания задолженности за превышение строительной площади в размере 941566 руб. 50 коп. мотивированы тем, что в соответствии с пунктом 1.4. Контракта, определенная в Приложении № 1 площадь жилого помещения является строительной и при технической регистрации может быть изменена в пределах 15% в сторону увеличения без изменения стоимости (цены) Контракта. Судом установлено, что изменение площади квартир не привело к изменению общей площади возводимого дома, следовательно, перепланировка квартир произошла за счет внутренней перепланировки пространства без несения дополнительных расходов на строительство дома.
Судом исковые требования администрации Горновского МР Краснопартизанского МР Саратовской области удовлетворить частично. Суд обязал ООО «ФИНЕСКО» в срок не позднее 1 месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу безвозмездно устранить недостатки указанного жилого дома, произведя работы по ремонту фасада жилого дома, по устройству дренажной системы водоотведения; произведя замену деформированных в результате коробления металлических листов из профилированного настила, обрамляющих цокольную часть дома. В удовлетворении требования о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства за период с 02.06.2014 г. по 16.12.2014 года судом отказано.
Встречные исковые требования ООО «ФИНЕСКО» суд удовлетворил частично. Суд вынес решение взыскать с администрации Горновского МО в пользу ООО «ФИНЕСКО» задолженность по муниципальному контракту от 08.10.2013 г. в размере 1142910 руб. 57 коп., пени за нарушение сроков оплаты за период с 30.12.2014 года по 24.10.2016 года в размере 430467 руб. 68 коп., а всего 1573378 руб. 25 коп. В части взыскания задолженности в размере 941566 руб. 50 коп. и пени судом в размере 195903 руб. 89 коп. отказано.
Опубликовано: 19.10.2017 10:30 Обновлено: 17.05.2023 11:26