Суд удовлетворил в части заявленные требования жилищного кооператива «Федоровская 8» (г.Саратов)

       В Арбитражный суд Саратовской области обратился жилищный кооператив «Федоровская 8»  (г. Саратов) с исковым заявлением к администрации МО «Город Саратов» (далее – Администрация),  комитету по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации, комитету по управлению имуществом города Саратова, ЖСК «Федоровская 1», ЖСК «Федоровская», ООО «Геотехника-Фин» о признании недействительными договоров аренды №Ар-16-374/ю-1 и №Ар-16-373/ю-1 от 05.05.2016, признании недействительным договора купли-продажи от 19.09.2016 между ЖСК «Федоровская 1» и ЖСК «Федоровская», признании отсутствующим обременение в виде аренды за ООО «Геотехника - ФИН» на земельный участок площадью 18 706 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:45, признании отсутствующим обременение в виде аренды за ЖСК «Федоровская 6» на земельный участок площадью 18 706 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:45, признании отсутствующим обременение в виде аренды за ЖСК «Федоровская» на земельный участок площадью 7 120 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:10432, снятии с государственного кадастрового учета земельного участок площадью 7 120 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:10432, погашении в ЕГРН записи об изменениях площади и границ в отношении земельного участка площадью 18 706 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:45, восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке площадью 25 826 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010115:45. Делу был присвоен №А57-23744/2017.

      Судом установлено следующее. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2016 № А57-26869/09 удовлетворено ходатайство собрания кредиторов ООО «Геотехника-Фин» от 31.08.2015, в части вопроса о погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО «Геотехника-Фин» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: Саратовская область, г. Саратов, п. Новосоколовогорский, д. б/н и земельный участок под ним созданному участниками строительства ЖСК. Определением суда передано ЖСК  «Федоровская 6» права застройщика, принадлежащие ООО «Геотехника-Фин», в части права собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 25%, кадастровый (или условный) номер: 64:48:010115:7612, находящегося по указанному адресу, и права аренды земельного участка под ним. Объект незавершенного строительства, 12-ти - 14-ти этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, жилой дом № 3 согласно разрешению на строительство - общей площадью квартир 14 968,16 кв.м по указанному адресу принадлежал ООО «Геотехника-ФИН» на праве собственности (запись регистрации  в ЕГРП от 10.12.2013). На строительство жилого дома застройщику было выдано разрешение № от 20.07.2011, срок действия до 20.09.2013. Для проектирования и строительства жилых домов постановлением мэра города Саратова от 26.05.1999 и договором аренды земельного участка от 02.06.1999 ООО «Геотехника-ФИН» предоставлен земельный участок площадью 25 826 кв.м, кадастровый номер 64:48:010115:45 в аренду сроком на 15 лет, по указанному адресу (гос. регистрация договора аренды от 11.11.2005). В соответствии с распоряжением Администрации МО «Город Саратов» от 29.12.2009 многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию. Распоряжением от 06.06.2011 данному дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8. На основании постановления № 598 от 17.03.2016 между Администрацией и ООО «Геотехника-ФИН», были заключены договоры аренды № Ар-16-374/ю-1 и Ар-16-373/ю-1 от 05.05.2016 в отношении земельных участков № 64:48:010115:45 площадью 18706 кв.м и № 64:48:010115:10432 площадью 7 120 кв.м. соответственно. Земельный участок № 64:48:010115:10432 площадью 7 120 кв.м. был передан ЖСК «Федоровская 1», а 19.09.2016 реализован ЖСК «Федоровская» на основании договора купли-продажи. Считая утверждение администрацией схемы размещения земельный участков и заключение договоров аренды  незаконными, истец обратились в суд с указанным выше заявлением.

       Исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему выводу. Раздел земельного участка с кадастровым номером 64:48:010115:45 площадью 25 826 кв.м путем образования из него земельного участка с кадастровым номером 64:48:010115:10432 площадью 7 120 кв.м, произведен на основании утвержденной Администрацией схемы размещения земельных участков в нарушение установленной действующим законодательством процедуры, минуя процедуру утверждения проекта межевания территории на публичных слушаниях, следовательно договоры аренды земельных участков № 64:48:010115:45 площадью 18 706 кв.м. и № 64:48:010115:10432 площадью 7 120 кв.м. от 05.05.2016 подлежат признанию недействительными. Процедура образования земельного участка площадью 7 120 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:10432 проведена в нарушение норм земельного и градостроительного законодательства, в связи с чем он был поставлен на учет с нарушениями действующего законодательства. Кроме того, в рамках дела № А57-18494/2013 судом установлено следующее.  Согласно представленным в материалы дела выпискам из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/007/2014-501 от 05.06.2014 и № 01/007/2014-500 от 05.06.2014 Управлением Росреестра по Саратовской 27.05.2009 зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 48,7 кв.м. по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 4, кв. ХХ3 и право собственности на квартиру площадью 60,3 кв.м. по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, кв. ХХ1. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме и на общее имущество, в том числе и на земельный участок. На основании изложенного, суд полагает, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены данные дома, возникает в силу прямого указания закона. Иные доказательства, представленные сторонами в материалы дела, в том числе экспертные заключения, исследованные судом, не доказывают законность образования земельного участка с кадастровым номером № 64:48:010115:10432 путем его выделения из земельного участка с кадастровым номером № 64:48:010115:45.

      Суд  также пришёл к следующим выводам.  В связи с признанием судом договора аренды № Ар-16-373/Ю-1 от 05.05.2016 недействительным, требования о признании недействительным договора купли продажи от 19.09.2016 подлежат удовлетворению в части купли-продажи права аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010115:10432 площадью 7 120 кв.м., так как передача прав и обязанностей по недействительной сделке невозможна. В свою очередь, в соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделка не влечен недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 40 321,7, степень готовности 2 %, кадастровый номер 64:48:010115:9083, адрес объекта: Российская Федерация, Саратовская область, г. Саратов, п. Новосоколовогорский, является самостоятельным объектом гражданских прав, в связи с чем, доводы истца о невозможности признания договора купли-продажи недействительным в части признаются судом необоснованными. Исковые требования о признании договора купли-продажи от 19.09.2016 в части продажи данного объекта незавершенного строительства не подлежат удовлетворению.

     Суд своим решением по делу №А57-23744/2017 признал недействительным договора аренды № Ар-16-374/ю-1 от 05.05.2016 в отношении земельного участка №  4:48:010115:45 площадью 18 706 кв.м., № Ар-16-373/ю-1 от 05.05.2016 в отношении земельного участка № 64:48:010115:10432 площадью 7 120 кв.м.; признал недействительным договор купли-продажи от 19.09.2016 между ЖСК «Федоровская 1» и ЖСК «Федоровская» в части купли-продажи права аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010115:10432 площадью 7 120 кв.м.; признал отсутствующим обременение в виде аренды за ООО «Геотехника – ФИН» на земельный участок площадью 18 706 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:45,  от 09.06.2016; признал отсутствующим обременение в виде аренды за ЖСК «Федоровская 6» на земельный участок площадью 18 706 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:45; признал отсутствующим обременение в виде аренды за ЖСК «Федоровская» на земельный участок площадью 7 120 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:10432. Судом также принято решение снять с государственного кадастрового учета земельный участок площадью 7 120 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:10432; погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись об изменениях площади и границ в отношении земельного участка площадью 18 706 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010115:45, внесенную на основании постановления № 598 от 17 марта 2016 года «Об утверждении схемы расположения земельного участка»; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке площадью 25 826 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010115:45, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, местоположением: Саратовская область, г. Саратов, пос. Новосоколовогорский. В остальной части в удовлетворении исковых требований, заявленных жилищным кооперативом «Федоровская 8»,  судом  отказано.

Опубликовано: 20.10.2017 09:22 Обновлено: 17.05.2023 11:26