Суд рассмотрел иск ООО «Авто Трио» о признании права собственности
Арбитражный суд Саратовской области рассмотрел материалы дела по исковому заявлению ООО «Авто Трио» (г. Саратов) к администрации МО «Город Саратов» (далее – Администрация) о признании права собственности на 3-х этажное нежилое здание Торгово-сервисного центра «Грузовик» (г. Саратов, Ново-Астраханское шоссе, д. 52а) в силу приобретательной давности в порядке статьи 234 ГК РФ. Истец указал, что работы по реконструкции указанного здания на з/у 64:48:020319:22 (далее – з/у №22) были выполнены ЗАО «Авто Трио», которому ОАО «Приволжсксельхозкомплект» впоследствии уступило права аренды на з/у№22 путем замены стороны в обязательстве (договор замены от 25.09.2006). ЗАО «Авто Трио» в 2021 году было реорганизовано в ООО «Авто Трио» (истец).
12.04.2004 филиалом ФГУП «Ростехинвентаризации» был изготовлен технический паспорт объекта, представляющего собой 3-х этажное нежилое здание ТСЦ «Грузовик», владелец – ЗАО «Авто Трио», здание поставлено на кадастровый учет 04.07.2012, кадастровый номер 64:48:020336:84 (далее - Здание КН 64:48:020336:84, ТСЦ, Объект).
Определением суда от 23.11.2023 была назначена судебная экспертиза, которая поручена ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России. Заключение эксперта от 13.03.2024: исследуемый объект является объектом недвижимости, созданным в результате реконструкции. Перечислены конструктивные характеристики основного здания, а также изменения конструктивных элементов и габаритов строения. Вывод эксперта: после реконструкции Объект выходит за пределы границ з/у №22, нарушает права и интересы смежных землепользователей, частично располагается на земельном участке с кадастровым № 64:48:020319:30. Площадь наложения - 56,61 м2.
Представитель ОАО «РЖД» (третье лицо) указал в суде, что нежилое 3-х здание ТСЦ «Грузовик» площадью 2520,1 кв. м. частично расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:104, который находится в федеральной собственности и арендован Приволжской железной дорогой – филиалом ОАО «РЖД» для полосы отвода железной дороги. В з/у64:48:000000:104 входит з/у 64:48:020319:30. Договор субаренды не заключался.
Определением суда от 02.09.2024 была назначена повторная экспертиза, производство поручено ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России. Выводы экспертов: общая площадь помещений 2-х этажной пристройки с мансардой к основному строению составляет 742.6 кв.м., площадь застройки - 291 кв.м. Площадь помещений 3-х этажного основного нежилого здания ТСЦ без учета площади помещений 2-х этажной пристройки с мансардой, составляет 1777,5 кв.м. Площадь застройки 3-х этажного основного нежилого здания ТСЦ без учета площади застройки 2-х этажной пристройки с мансардой составляет 874 кв.м.
Истец уточнил исковые требования, просил суд признать право собственности на нежилое 3-х этажное здание ТСЦ «Грузовик», площадью 1777, 5 кв. м. Истцом доказательства того, что его правопредшественнику (ЗАО) кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении - было необоснованно отказано до начала возведения постройки, не представлены. Таким образом, отсутствие действий по получению надлежащей разрешительной документации до начала самовольного строительства не свидетельствует о добросовестности поведения и не является основанием для легализации самовольного строительства (реконструкции).
Судом приведен сформированный правовой подход: приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика. Лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности. Суд также отметил, что признание права собственности на часть самовольной постройки не предусмотрена законодательством Российской Федерации (правовая позиции из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014). Таким образом, часть спорного строения площадью 1777, 5 кв. м., о признании права собственности на которую просит истец, является частью нежилого здания с кадастровым № 64:48:020336:84 общей площадью 2 520,1 кв.м. и не может существовать самостоятельно в гражданском обороте. Суд отметил, что отказ в иске о признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа МСУ о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым исковым заявлением о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.
Решением от 17 января 2025 года в удовлетворении искового заявления ООО «Авто Трио» отказано. Решение обжаловано в 12 ААС, заседание назначено на 19.03.2025.
Опубликовано: 31.03.2025 14:30 Обновлено: 31.03.2025 14:30